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营改增地税代征代开办税手册
发布日期:2016-04-25

税务总局决定,营业税改征增值税(以下简称“营改增”)后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务,以方便纳税人办税。

一、营改增后地税机关代征范围

1.营改增后地税机关代征范围?

答:(1)所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人(个体工商户和其他个人),销售其取得的不动产,暂由地方税务机关代征增值税。

  (2)自然人个人出租住房、商业用房等不动产,应缴的增值税暂由地方税务机关代征。

    2.怎么解释“取得的不动产”?

答:所称“取得的不动产”,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。地税机关代征的不动产,基本就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的,或已计入单位的固定资产,再上市进行交易的房产。房地产开发企业销售自行开发的产品(商品房)不在此列。

二、销售不动产的税款征收方式

3.销售非自建不动产按差额适用一般计税方式计税的情形有哪些?

  答:(1) 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),选择适用一般计税方法计税的。

  (2)一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应当适用一般计税方法计税的。

  发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4.销售非自建不动产按差额适用简易计税方式计税的情形有哪些?

  答:(1) 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用简易计税方法计税的。

  (2)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产(不含个人转让其购买的住房)的。

  发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  5.纳税人销售非自建不动产,如何申报纳税?

答:除其他个人之外的纳税人,应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。

6.销售自建不动产按全额适用一般计税方式计税的情形有哪些?

  答:(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的。

  (2)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,应当适用一般计税方法计税的。

  发生上述2类业务的纳税人,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  7.销售自建不动产按全额适用简易计税方式计税的情形有哪些?

  答:(1)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用简易计税方法计税的。

  (2) 小规模纳税人转让其自建的不动产(不含个人销售自建自用住房)的。

  发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  8.纳税人销售自建不动产,如何申报纳税?

答:除其他个人之外的纳税人,应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。

9.营改增后纳税人销售其取得的不动产,如何办理增值税优惠?

营改增后,纳税人销售其取得的不动产,原营业税相关减免优惠延续,纳税人应按原规定提交办理减免税备案所需资料。同时新增:“个体工商户将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税”的规定,其办理免征增值税事项所需提交资料与“个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。”相同。

 

10.个人销售自建自用住房是否免征增值税?

答:我省个人自建自用住房销售应同时符合以下两个条件方可免征增值税:一是须经政府有关部门批准立项为个人的住宅项目;二是销售时享受免征增值税的住房仅限于1套。

11.我省个人出售住房适用简易计税方式如何纳税?

答:个人(个体工商户和其他个人)将购买不足2年的住房对外销售的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  个体工商户应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税。

12.地税机关在代征纳税人转让其取得的不动产的增值税时,如何计算代征的增值税税款?

答:区分以下情形计算代征的增值税税款:

  (1)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

  应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

  (2) 以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:

  应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

(3 )其他个人以外的纳税人按照上述计算方法计算预缴的税款;其他个人按照上述计算方法计算应纳税额。

三、代征其他个人出租不动产的税款计算

13.代征其他个人出租非住房的税款如何计算?

答:其他个人(不含个体工商户)出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额。

  应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

14.代征其他个人出租住房的税款如何计算?

答:其他个人(不含个体工商户)出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

  应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

  上述其他个人出租不动产,应向不动产所在地的主管地税机关申报纳税。

  (单位和个体工商户出租不动产的,由国税机关负责增值税的税收征管)

四、代征增值税的征收管理及代开发票

15. 地税机关为哪些纳税人开具增值税发票?

受托代征的地税机关或政府部门等其他受托代征单位依据申请,为符合条件的自然人代为开具增值税发票。其中,地税机关可为符合条件的纳税人代开增值税专用发票和增值税普通发票;政府部门等其他受托代征单位暂仅代开增值税普通发票。

16.其他个人出租不动产需要报送哪些资料?

(1)《代开增值税专用发票(普通发票)缴纳税款申报单》。

(2)个人身份证明(居民身份证、户口簿、护照)原件及复印件。

(3)不动产租赁合同原件及复印件。

17.税务机关具体受理有哪些规定?

(1)纳税人报送资料齐全、符合法定形式的,录入申报信息。按规定需要缴纳(预缴)税款的,征收税款。

(2)纳税人资料不齐全或不符合法定形式的,一次性告知纳税人需补正的内容。

(3)依法不属于本机关职权或本业务受理范围的,告知纳税人不予受理的原因。

 

18.纳税人销售不动产按差额缴纳增值税时,对扣除凭证有什么规定?

答:纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则,不得扣除。

  上述凭证是指:

  (1) 税务部门监制的发票。

  (2) 法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书、公证债权文书。

  (3) 国家税务总局规定的其他凭证。

   19.纳税人向地税机关申请代开增值税发票有什么规定?

  答:小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的;其他个人出租不动产的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

  纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

20.纳税人向地税机关申请代开增值税发票应提交哪些资料?

答:纳税人申请代开增值税发票的,除原需提交的资料外,纳税人需填写《代开增值税专用发票(普通发票)缴纳税款申报单》(以下简称“《申报单》”)。

一是通过《税友龙版》房地产交易征管系统代征不动产交易增值税的,原开具销售不动产发票的程序替换成开具《申报单》,表内相关信息根据不动产交易申报录入信息及税款完税信息自动生成并打印由纳税人签字确认(免填单)。

二是通过《税友龙版》门征代征不动产交易增值税的,纳税人需手工填写《申报单》并签字确认。

三是通过《税友龙版》、《浙江省个人出租房税收征管软件》和《委托代征软件》代征出租不动产增值税的,纳税人需手工填写《申报单》并签字确认。

21.纳税人转让不动产和出租不动产,未按照规定缴纳税款的,如何处理?

答:纳税人转让不动产和出租不动产,未按照规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

五、举例

例1:个人出租住房

假如某自然人2016年5月份出租住房取得租金4万元。

原营业税= 40000×1.5% = 600 元

现增值税= 40000/(1+5%)×1.5% =571.43 元

例2:个人转让其购买的住房

假如某个人2016年5月份转让其购买不足2年的住房,税务机关核定销售额100 万元。

原营业税= 1000000×5%= 50000 元

现增值税= 1000000/(1+5%)×5%= 47619.05 元

例3:单位转让其购买的不动产

假如某单位2016年5月份转让其购买的不动产,销售额100万元,扣除额(房屋原值)80 万元。

原营业税=(1000000 - 800000)×5% = 10000元

现增值税=(1000000-800000)/(1+5%)×5% =9523.81 元

例4:单位转让其自建的不动产

假如某单位2016年5月份转让其自建的不动产,销售额100万元。  

原营业税= 1000000×5%= 50000 元

现增值税= 1000000/(1+5%)×5%= 47619.05 元

 

六、丽水市本级代征税款和代开增值税发票的范围

自2016年5月1日起,由我局第一、第二税务分局按照各自的税收管辖范围受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。

七、市本级代征代开办税服务厅地址及联系电话

单位名称

单位地址

单位电话

办理事项

丽水市地方税务局第一税务分局

北苑路190号

2669036

市属行政企事业单位销售其取得的不动产

丽水市地方税务局第二税务分局

北苑路190号

2669331

其他个人出租不动产

丽水市行政审批服务管理办公室地税窗口

花园路1号

2090360

莲都区属行政企事业单位,中央、省属企业和个人销售其取得的不动产

 

(   责任编辑:czjadmin)
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